Karadağ'da Satılık Ev Rehberi

Yabancılar Karadağ'da mülk satın alabilir mi?

Kısa cevap: evet. Karadağ, yabancı gerçek kişilerin daire, ev ve iş yeri satın almasına izin veriyor; bunun için oturum izni, şirket kurmak ya da vatandaşlık şartı aranmıyor. Pasaportu olan bir yabancı, bir Karadağ vatandaşıyla aynı koşullarda konut edinebilir ve tapuda kendi adına kayıtlı olur.

Sınırlama, bina değil arazi tarafında. Tarım arazisi, orman ve belirli büyüklüğün üzerindeki çıplak araziler yabancı gerçek kişilere doğrudan satılmıyor. Bu tür taşınmazlar için yaygın çözüm, Karadağ'da bir şirket kurup alımı şirket üzerinden yapmak — şirket yerli tüzel kişi sayıldığı için kısıt uygulanmıyor. Ev veya daire alıyorsanız bu yola gerek yok; sadece arsa yatırımı düşünüyorsanız gündeme gelir.

Mülk sahibi olmak, otomatik olarak oturum izni vermez; ancak Karadağ'da taşınmaz sahipliği, oturum izni (boravak) başvurusunda kabul edilen gerekçelerden biridir. Ev almayı oturum planınızın parçası olarak düşünüyorsanız, alım öncesinde bu iki süreci birlikte planlamak zaman kazandırır.

Şehir bazlı satılık ev fiyatları (€/m²)

Aşağıdaki aralıklar, ikinci el ve yeni konutları birlikte kapsayan genel m² fiyatlarıdır. Gerçek fiyat; denize uzaklık, manzara, binanın yaşı, kat, asansör ve otopark durumuna göre aynı şehir içinde bile ciddi şekilde değişir. Sahil şehirlerinde ilk sıra deniz manzarası tek başına %40–60 fark yaratabilir.

Bu aralıkları bir başlangıç noktası olarak kullanın, kesin bir değerleme olarak değil. Bir daireyi gerçekten değerlendirmek için aynı bina veya aynı sokakta son 6–12 ayda gerçekleşen satışlara bakmak gerekir; bu veriyi emlak ofisiniz sizin için çıkarabilir.

Alım süreci adım adım

1. Mülkün incelenmesi. Beğendiğiniz taşınmazın tapu kaydı (list nepokretnosti) kadastro idaresinden çıkarılır. Bu belgede mülkün gerçek sahibi, yüzölçümü ve üzerindeki ipotek, haciz veya kullanım hakkı gibi şerhler görünür. Bu adım atlanacak bir aşama değil — sorunların büyük çoğunluğu burada ortaya çıkar.

2. Ön sözleşme ve kapora. Taraflar anlaşınca genellikle satış bedelinin %10'u kadar kapora ile bir ön sözleşme imzalanır. Ön sözleşmede satışın hangi tarihe kadar tamamlanacağı ve alıcı ya da satıcı cayarsa kaporanın ne olacağı açıkça yazılmalıdır.

3. Noter huzurunda satış sözleşmesi. Karadağ'da taşınmaz satışı noter (notar) önünde yapılır; noter onayı olmadan tapu devri gerçekleşmez. Noter, tarafların kimliğini ve mülkün hukuki durumunu kontrol eder. Karadağca bilmiyorsanız yeminli tercüman bulundurulması zorunludur.

4. Ödeme ve tapu tescili. Ödeme genellikle banka havalesiyle yapılır; nakit ödemeden kaçının, hem ispat hem de kaynak beyanı açısından sorun çıkarır. Ödeme sonrası dosya kadastroya sunulur ve mülk sizin adınıza tescil edilir. Tescil işlemi bölgeye göre birkaç hafta ile birkaç ay arasında sürebilir.

5. Yeni tapunun (vlasnički list) alınması. Tescil tamamlanınca adınıza düzenlenmiş güncel tapu kaydını alırsınız. Bu belgeyi elinize geçene kadar süreç bitmiş sayılmaz; elektrik, su ve emlak vergisi kayıtlarının da sizin adınıza geçirilmesi gerekir.

Gerekli belgeler, vergiler ve masraflar

Yabancı bir alıcının hazırlaması gereken belgeler sınırlıdır: geçerli pasaport, Karadağ vergi numarası (PIB) ve ödemeyi yapacağınız banka hesabı. Vergi numarası vergi dairesinden kısa sürede çıkar; birçok alıcı bunu avukatı aracılığıyla halleder.

Alım maliyetinin en büyük kalemi devir vergisidir. İkinci el konut alımlarında taşınmaz devir vergisi uygulanır ve bunu genellikle alıcı öder. Doğrudan müteahhitten alınan sıfır konutlarda ise devir vergisi yerine fiyata dahil KDV söz konusudur — yani iki durumda vergi yapısı farklı işler, bütçenizi kurarken hangi kategoriye girdiğinizi baştan netleştirin.

Bunlara ek olarak noter ücreti, kadastro tescil harcı, avukat ücreti ve emlak komisyonu gelir. Vergi oranları ve harçlar zaman zaman değiştiği için, teklif aşamasında güncel tutarları avukatınızdan veya bizden yazılı olarak isteyin; internetteki eski yazılara güvenmeyin.

Bağımsız bir avukatla çalışmanızı özellikle öneriyoruz. Avukat, tapu kaydındaki şerhleri okur, sözleşmeyi sizin lehinize düzenler ve ödeme takvimini güvenceye alır. Satıcının ya da müteahhidin avukatı sizin çıkarınızı temsil etmez.

Sık yapılan hatalar

• Tapu kaydını kontrol etmeden kapora vermek. Üzerinde ipotek veya miras anlaşmazlığı bulunan mülkler pazarda dolaşır. Kapora verdikten sonra öğrenmek geri dönüşü zor bir durumdur.
• İskânsız veya ruhsata aykırı yapı almak. Sahil bölgelerinde ruhsat sınırını aşmış katlar bulunur. Bu daireler ucuz görünür ama yeniden satışta ve oturum başvurusunda sorun çıkarır.
• Sözleşmede düşük bedel göstermek. Vergi düşürmek için gerçek fiyatın altında beyan teklif edilebilir. Kabul etmeyin; ileride satarken kâr farkınız yüksek görünür ve hukuki risk size kalır.
• Proje aşamasındaki daireyi güvencesiz satın almak. Maketten alımda ödeme takvimini inşaat aşamalarına bağlayın ve müteahhidin tamamladığı önceki projeleri görün.
• Yan giderleri bütçeye koymamak. Vergi, noter, avukat ve komisyon toplamı ciddi bir tutar tutar; alım bütçenizi bunları da kapsayacak şekilde kurun.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Vergi oranları ve mevzuat değişebilir; alım kararı öncesinde bir avukattan güncel ve size özel görüş alın.